不動産投資の物件選びの重要な指標である

「利回り」について知ろう

 

不動産投資において「利回り」は安定した収入を

得るために重要な指標になります。

よく知っておくことがポイントです。

 

利回りとは？

利回りとは不動産における年間収益の

投資金額に対する割合のことをいいます。

一年間の家賃収入で不動産投資金額の総額の何%を得ることができるか？

を計算するものになります。

少し難しそうにみえますが計算方法は簡単で主に３つにわかれます。

 

想定利回りとは？

想定利回りとは、満室状態における利回りのことをいいます。

想定利回りの計算方式

不動産投資で得られる全ての収入÷物件価格×100

アパートやマンションの一棟買いの際に変化するものです。

 

表面利回りとは？

表面利回りとは、管理費や税金などの

経費を含めずに計算した利回りのことをいいます。

表面利回りの計算方式

現在の不動産投資で得ている全ての収入÷物件価格×100

こちらは空室を含めない不動産収入になりますので

一棟買いですと想定利回りと表面利回りの数字が変わってきます。

一方でワンルーム購入などの一室購入の際は部屋数が1つになりますので

想定利回りと表面利回りの数字は同じということになります。

 

実質利回りとは？

実質利回りとは、表面利回りに経費などを反映した利回りのことをいいます。

実質利回りの計算方式

（現在の不動産投資で得ている全ての収入－経費）÷物件価格×100

実質利回りは不動産投資にかかった経費を除いて計算するので

現実に沿った数字を知ることができます。具体的に不動産購入を

検討する際はこの実質利回りを重要視するといいでしょう。

 

表面利回りの相場

それぞれの物件で利回りが異なります。

おおよその相場は以下のようになります。

マンションの1室投資の利回り

3％～4％前後（新築）

6％前後（中古）

アパートの1棟投資の利回り

6％前後（新築）

8％前後（中古）

戸建投資の利回り

8％程度（新築）

16％程度（中古）

 

利回りの注意点

利回りは高ければいいと思いがちですが一概にそうとも言えません。

正確に利回りを把握するためにも注意すべきポイントがあります。

 

中古の一棟買いの場合は空室が出るものと考える

中古物件でも想定利回りが高いものがあります。

しかし想定利回りというのは満室での計算になりますので当然利回りも上がります。

中古物件は空室になる可能性が高くなりますので空室が出ることを想定して

利回りを考えておく必要があります。

 

実質利回りを一番に考慮する

想定利回りや表面利回りですと、実質の経費が反映されません。

利回りがよくても様々な経費を差し引くと実質利回りがマイナスになってしまうという事態も

巻き起こってしまいます。

実際にかかる経費がどのくらいになるかというのをよく知っておくことも

物件選びでは非常に重要になります。

経費の中には継続して発生するものもあります。

実質利回りを計算するのに大きく影響しますので

よく確認をしておかなければいけません。

 

いかがでしたか？

 

利回りというのは少し難しそうにみえますが、

投資物件の総額、物件の家賃、必要経費が

ある程度わかれば計算するのはさほど難しくありません。

簡単な見方としては経費がかかるのを想定して表面利回りの相場より

1～2%高めの物件を選ぶということがあげられます。

不動産の専門家に相談すればショミレーションも

行ってくれますのでまずは気軽に相談してみるのもいいでしょう！